【不動産投資】ラブホテル経営の収益性は?収支は?

不動産投資をしている方にとって、ラブホテルを見ると、何回転するのか・建築費はいくらなのか・ネット利回りはいくらかなどは気になるところ。
昨今では賃貸住居・レジ系で表面5%あれば御の字と言われる中、ラブホテルの利回りは魅力的ですよね!そこでラブホテルの収益性・収支についてを調べてまとめてみました!

そもそもラブホテルとは?

まず、ラブホテルと一言で括られていますが、営業形態によって適用される法律が異なります。

料金が発生する全ての宿泊施設には「旅館業法」が適用されるのは当然ですが、ラブホテルの場合、旅館業法に加えて「風営法」が適用されるケースがあります。
タッチパネル入室システム、客室内に販売機などを設置する場合には「風営法」上の許可が必要になります。逆に言えばこのような設備を導入しない場合には「旅館業法」内でいけることになります!

そのため、風営法に則って営業するラブホテルを「4号営業ホテル」、旅館業法の適用の下運営されるラブホテルは「新法ホテル」と呼ばれてます。
最近ではラブホテルではなく、レジャーホテルと呼ばれるようになってきましたが、呼び方が変わっただけです笑

どうやって取得するの?

新築で「4号営業ホテル」を建てるには、風俗営業の許可が必要であるのは当然として、建築基準法の規制をクリアする必要があります。
「新法ホテル」であれば取得や建築のハードルが少し下がりますが、「4号営業ホテル」よりも物販販売が少なくなることやフロントを設けて人件費をかけなければならないため、「4号営業ホテル」の方が収益的にはベターと言えるでしょう。

最近では、新規で4号営業の許可を取ることも難しいため、法人・建物ごと売買されたりするケースも多いですよ。
後継者不足や物件老朽化により、売買事例も増えてきているため、ラブホテル売買専門の不動産会社などもいるくらいです!

どうやって買うの?

都市銀など金融機関からの融資が下りないことがほとんどのため、現金一括のケースが多いです。一般人がラブホテルを購入するのは非常にハードルが高いです。
これはイメージの問題もありますが、そもそもラブホテルは宿泊施設の中でも特に運営による稼働・収益差が出やすく、不動産投資というより事業運営となるためということですね!

ラブホテルの収支・収益性はどの程度?

ご存じの通り、以前まではラブホテルは24時間で何回転して収益最大化できるかが勝負でした。
「カップル」「不倫」「風俗利用」という3つのターゲット・時間帯にカテゴライズされており、『効率よく短時間での利用を繰り返す&空き時間を少なくする』という単純なロジックでした。
ただ、最近では女子会が開かれたり、単なる休憩としてのデイユースなどの使い方も普及しておりました。これは需要減少により競争過多になってきていることからです。

成功サンプルケース(1棟30室の月間収支)↓

収入 支出
収入 750万円
人件費 ▲300万円
リネン代金 ▲60万円
アメニティー ▲70万円
水道・光熱費 ▲60万円
販促費 ▲20万円
その他 ▲80万円
毎月収支 160万円

まとめ

ラブホテルの収支・収益性についてをまとめてみましたが、参考になったでしょうか?

補修費・減価償却・ローン返済などを考慮するとそこまで収益性が良くないのでは…と思った方は賢いと思います!
ラブホテルが高速道路沿いや田舎に建っている理由も、要するに活用できないタダ同然の土地から収益を生み出すためということですね。

ただ、個人的にはラブホテルの文化が、収益化の問題でどんどん衰退して、普通の宿泊施設化していくことも残念な気がします。
更にラグジュアリー化して、先鋭的でより大きな金額を生み出せる施設になることを願っています!